המירוץ אל הדירה

אחד האתגרים בבלוג שלי הוא כיצד לכתוב בצורה פשוטה על נושאים מורכבים. הפוסט להלן מאתגר מבחינה זו.

בכלכלת המשפחה נושא הדיור הוא אולי האבן הכבדה ביותר הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. הבית עונה על אחד מהצרכים הבסיסיים של האדם – מחסה. מצד אחד צורך בסיסי ומצד שני נטל כלכלי גדול המלווה את המשפחה שנים רבות. זה כשלעצמו מחייב חשיבה אסטרטגית כלכלית משפחתית אשר לא תמיד נעשית בצורה נכונה. בנוסף, בשנים האחרונות גדלה האבן הזו לממדים חסרי תקדים. ב 1988 נדרשו כ 50 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת ואילו ב 2015 כ 150. במילים אחרות, כמות המאמץ שסיפקה למשפחה מחסה בשנות ה-80 מספיקה לקיר וחצי בימינו. זו קפיצה דרמטית וההשלכה שלה על כלכלת המשפחה ויציבותה משמעותית מאד.

הסיבות לכך מגוונות ומפורטות בלא מעט דוחות ביקורת ומחקר כמו אלו של מבקר המדינה [1], המרכז הישראלי לתכנון [2], משרד הבינוי והשיכון [3], ארגון ה OECD [4] ועוד. במשפט אחד, הצטבר לו פער של היצע מועט ביחס לביקוש גובר בשילוב עם שליטה מלאה של הממשלה על הקרקעות ושימושן ובשילוב עם בירוקרטיה אימתנית הגורמת לתהליכי תכנון ואישור בניה להמשך עד אין קץ. הנה, הצלחתי לסכם במשפט אחד (למרות שיש עוד כמה סיבות).

כל זה כבר קרה וכעת ב 2017 משפחות רבות מבקשות למצוא פתרון דיור במדינת ישראל מבלי לסכן את עתיד המשפחה. נוסף על נקודת הפתיחה הלא קלה יש גם לחץ חברתי, לחץ משפחתי ולא מעט אמונות ומוסכמות רווחות (חלקן שגויות) אשר מפריעים לשיקול הדעת של המשפחה.

אז מה עושים?

אין פתרון קסם ואין מתכון המתאים לכל אחד. עם זאת, אנסה להציע חשיבה קצת שונה על הנושא החשוב הזה ולחבר אותו לתמונה הכוללת של ניהול כלכלת המשפחה.

שאלת השאלות – לקנות או לשכור? מבחינה כלכלית טהורה אין תשובה חד משמעית. זה נכון בין אם יש בידי המשפחה את הסכום הדרוש לרכישת דיור ובין אם אין לה. אמונה רווחת היא שעדיף לקנות כי אז התשלום החודשי רוכש לנו לאט לאט נכס וזאת במקום “לזרוק” את הכסף על שכירות. זה לא לגמרי נכון. אם רכשנו את הבית מכספנו יכולנו גם לרכוש נכס פיננסי אחר שהיה אולי מניב לנו תשואה יותר טובה ותמורה יותר טובה לכסף ולכן אם בחרנו להשקיע כספנו בקירות הבית אז יתכן שהפסדנו את התשואה האלטרנטיבית. אם רכשנו את הבית בהלוואה אזי חלק משמעותי מהתשלום החדשי מוקצה לתשלום ריבית ולא רק להחזר קרן ההלוואה כך שגם זה כסף ש”נזרק”. מכיוון שמשקלם של כל אחד מהטיעונים משתנה בהתאם לכל מיני פרמטרים (למשל ערך הנכס, תקופת ההלוואה וכד’) אין העדפה חד משמעית. אולם, יש לדעתי טיעון אחד אשר מטה את הכף לטובת רכישת דיור בשלב כלשהו בחיים. מוטב לו לאדם להזדקן בדלת אמותיו אשר בבעלותו וזאת משני טעמים. א) בגיל השלישי ההולך ומתארך, ההכנסה של רובנו תהיה נמוכה מאשר בשיא חיינו ואולי לא תספיק לשכירת מגורים באיכות הרצויה. ב) בגיל השלישי הסיכון שמצבנו הבריאותי לא יאפשר לנו לעבור דירה בניגוד לרצוננו עולה. עדיף להמנע מסיכון זה.
לבסוף, אפשר גם וגם. אפשר לקנות, להשכיר ולשכור. כך נהנים מהגמישות שבשכירות ומהבטחון של בעלות.

האם מחירי הדירות יעלו או ירדו? התשובה היא כן.

מי מטורף לקנות דירה בישראל במחירים כאלה? ומי אמר שחייבים לגור בישראל? רגע, מה רע לחיות תקופה בחו”ל אם זה משתלם כלכלית ואולי גם מבחינות אחרות?

במאה ה-21 מגורים בחו”ל זו אופציה לגיטימית באסטרטגיה המשפחתית. העולם משתטח והמרחקים מתקצרים. יתכן שאפילו עם ביקורים תכופים אצל הסבא והסבתא בישראל זה ישתלם כלכלית. שווה בדיקה.

נשתעבד למשכנתא כמו כולם. אחרת אי אפשר. לא לגמרי נכון. ומשכנתא היא בוודאי לא גזירה משמיים. ראשית, אפשר לחסוך לדירה כמו שחוסכים לכל דבר. אם כבר התכוננו נפשית לשעבד את החיים אז מוטב לחסוך בצורה היפר-אגרסיבית במשך תקופה לא ארוכה מאשר להשתעבד לתקופה ארוכה. משכנתא ארוכת שנים היא נטל כלכלי מסוכן והוצאה כספית גדולה. לדוגמא, על משכנתא של 100,000 שקלים ל 25 שנים בריבית של 5% תשלמו 75,000 שקלים ריבית בנוסף על החזר ההלוואה של 100,000. לא חבל? זכרו, הדירה המקסימה במחיר מציאה עולה הרבה יותר כאשר לוקחים עבורה משכנתא ארוכת שנים. אם כבר לוקחים משכנתא, צמצמו את תקופת ההחזר.

הכל כל כך יקר, איך אפשר לחסוך בכלל? טוב, זה כבר לדיון יותר רחב מאשר הדיור אבל בכל זאת כמה טיפים לצעירים בינינו:
השארו לגור אצל ההורים כמה שיותר
הציבו יעד שאפתני לסכום החסכון הכולל גם מועד סיום. למשל חצי מיליון שקל תוך 7 שנים. עשו כל מה שצריך כדי לעמוד ביעד. אתם זוג? – קצרו את הזמן או הגדילו את הסכום. משתכרים משכורת גבוהה? – הגדילו את היעד. זה אפשרי אם רק תחליטו וזה יקנה לכם חופש בהמשך הדרך
ותרו על חתונה מפוארת. בחייאת, זה פאסה. נו, תעשו מסיבה אחרי 10 שנות נישואין בבית משלכם. עדיף פי מאה. עם דודה פניה תשלימו יותר מאוחר.
זכרו – דבקות במטרה. קטן עליכם.

דירת 5 חדרים במגדלי sun / sky / sea  במוצקין או חדרה או עפולה הירוקה עם נוף לים זה מה שהעדר קונה. אל תלכו עם העדר. רוב הדירות החדשות הן דירות גדולות וזאת משום שהרווח לקבלנים מהן גבוה. דירת 2 עד 3 חדרים עולה לרוב באופן יחסי (לכל חדר) פחות מאשר דירה גדולה יותר. התחילו מדירה קטנה. אם תרצו להגדיל הגדילו בהדרגה בהמשך. יתכן אף שתוכלו להוסיף בניה בזול לדירה קטנה (ממ”ד למשל). דירה קטנה לא רק זולה ברכישה אלא גם באחזקה ובמיסים. יש מגמה חיובית של צעירים לאכלס  שכונות שנחשבו לא מזמן לא סימפטיות ובכך הם משנים לטובה את המרקם החברתי שלהם. פולרנטין, נוה שאנן והתקווה בת”א, הדר בחיפה, עיירות כמו דימונה, לוד ועוד. הצעירים הללו הם החלוצים של המאה ה-21! דירת 2 חדרים ב 600,000 שקל ברחוב מגניב בהדר למשל היא בהישג יד של הרבה צעירים אז לכו על זה (100 אלף מדודה פניה, 100 מדוד משה, 100 מההורים, השאר מהחסכון האגרסיבי ויש לכם בובה של דירה, בלי משכנתא ועם התחלת החיים הכלכליים ברגל ימין!).

דירה זה חשוב אבל זה לא הכל בחיים. עוד סיבה לא להשתעבד. ישנם עוד יעדים בחיים להם צריך לחסוך. כל משפחה ויעדיה. מהות החיים שלנו היא הגשמת חלומות ויעדים ולא תשלום משכנתא. לא לשכוח להקצות לחסכון ליציבות כלכלית וליום סגריר.

בפרברים יותר זול ובחריש יש דירות במחיר מציאה. נכון, אבל משרות יש בעיקר בערים הגדולות, ואפילו יותר במרכז מאשר בשאר הערים, במיוחד בענפי השירותים. ככה זה גם בעולם. הערים הן מרכזי העסקים והתעסוקה. בישראל, תשתית התחבורה הציבורית אינה מספקת כדי לגור מחוץ לעיר ולעבוד בעיר, אם כי יש כמה מקומות יוצאים מן הכלל המקושרים ביעילות בתחבורה ציבורית (כן ירבו). על תחבורה פרטית כתבתי בבלוג בעבר (חבל על הזמן והכסף). מגורים בעיר גדולה מאפשרים לוותר על רכב פרטי וכך לחסוך בעלויות. לכן, הגיוני לתכנן את עלויות התחבורה והדיור ביחד. שוב, כל משפחה ושיקוליה.

חשיבה מחוץ לקופסה. אולי הנקודה החשובה ביותר. צעירים בכל העולם מוצאים פתרונות דיור יצירתיים ואפילו כאלה עם טביעת רגל אקולוגית נמוכה. החל מMicro Houses  דרך פתרונות עשה זאת בעצמך, בתים ניידים, קבינות וקונטיינרים למיניהם, מבני תעשיה שהוסבו למבני מגורים קהילתיים ועוד. ישראל שמרנית יחסית ועמוסה ברגולציות דיור מיושנות, אולם הרכבת הזו כבר יצאה מהתחנה וכבר רואים ניצנים של פתרונות דומים לאלה שבחו”ל. אין לי ספק שנראה יותר ויותר צעירים המייצרים ומתעקשים על פתרונות דיור איכותיים, יצירתיים וזולים. אני מקווה שהשלטונות יאפשרו זאת יותר. ב inhabitat.com ובאתרים אחרים אפשר לראות מדי פעם פתרונות יפים, טובים ומפתיעים בעלותם הנמוכה. בסופ”ש האחרון פרסם דה-מרקר מאמר על חבר’ה ישראלים שמראים ניצנים של חשיבה מחוץ לקופסה. זו עוד הוכחה שמדובר במגמה. פוליטיקאים – אנא עזרו (או אל תפריעו)

לסיכום ההחלטה על סוג הדיור המשפחתי מאד אינדיבידואלית לכל משפחה. היא נוגעת בערכיה, העדפותיה ומשפיעה מאד על איכות חייה. אני מקווה שהמאמר יעורר מחשבות ותובנות חדשות בנושא, במיוחד לחבר’ה הצעירים. מה אתם חושבים? שתפו אותנו.