לפני מספר שבועות קראתי את הכתבה הזו ואז פניתי לחבר שלי, יזם נדל”ן, בשאלה: היתכן שבית יעלה 14,000 שקל? הבחור ענה בתמימות שכן, אמנם בחלק מהערים המחירים גבוהים יותר אך ניתן בהחלט עדיין למצוא דירה במחירים הללו. שתיקה של שתי שניות ואז הבנתי ועניתי לו: לא למטר רבוע, יא אהבל, לכל הדירה! הבחור הביט עלי במבט מרחם.
למה אני כותב שוב בנושא הדיור? הרי כבר כתבתי על כך בעבר. כי הנושא חשוב. מעסיק רבים ורבים שואלים אותי עליו. גם בפוליטיקה ובתקשורת הוא תופס מקום נכבד. אולם הישועה לא תבוא מהממשלה (צר לי מצביעי כחלון). כחלון לא יוריד את מחירי הדיור כשם שהוא לא הוריד את מחירי הסלולר. רגע, מה? הרי כחלון הוא המצביא הגדול שנצח בקרב את חברות הסלולר הארורות ובזכות נצחונו זכה לעשרה מנדטים בכנסת העשרים. לא. כחלון הוא איש שיווק מצוין אולם המצביא הגדול הוא מיכאל גולן. 
עולה חדש שהביא מחו”ל תפיסה עסקית חדשה בארצנו שאומרת שאפשר להרוויח בלי לדפוק את הלקוח. מחירים טובים, מוצרים פשוטים ושקיפות. גולן הוא המהפכן הגדול.
נחזור לדיור. אני צופה שלא יהיו שינויים גדולים במחירי הדיור אם כל הווקטורים המשפיעים עליהם יישארו ברמות הנכחיות. שינוי יקרה כאשר תופיע ה Inflection Point , בעברית – נקודת הפיתול. מהי נקודת הפיתול?
נקודת הפיתול היא נקודה בזמן שבה קורה משהו, יכול להיות אף מינורי, שבעקבותיו מתחולל שינוי מהותי שמשפיע על הרבה אנשים. במילים אחרות, לא בהכרח השינוי עצמו הוא פריצת הדרך אלא רק השלכותיו. דוגמאות: האייפון ובעקבותיו האנדרואיד ומהפכת הסמארטפונים ששנתה את חיינו (וגם נוטלת חיי אדם יותר ממלחמות). השינוי הטכנולוגי שאפשר זאת היה בסך הכל מסך מגע יותר מדוייק, לא ביג דיל. יצירתיות עסקית גם היא יכולה ליצור נקודת פיתול, כמו למשל Air-BnB.
נו, מה עם הדיור? ובכן, לדעתי הדיור משווע לאירוע שיהווה נקודת פיתול ובעקבותיו יתחולל שינוי בתחום. אני מעריך שזה יקרה כי יש חוסר איזון כלכלי בתחום. אנשים משלמים הרבה כסף עבור מוצר נחות. מה הכוונה? תחום הבניה של דירות מגורים מיושן טכנולוגית. אנחנו בונים כמו לפני מאה שנה קיר בבלוקים, חוצבים בו מיד לאחר מכן כדי לסלול קווי חשמל ומים, מטייחים בטיח, משקים, מרכיבים אלומיניום וזכוכיות בהתאמה ידנית, מרצפים בלטה בלטה, צובעים, מתקינים אביזרי אינסטלציה, שוב חוצבים כדי להתקין שיש, שוב קודחים כדי להרכיב אביזרים ובסוף, אחרי חודשים ארוכים מאד של בניה, נכנסים לגור בבית שבחורף הראשון חודרים אליו מים, היעילות האנרגטית שלו נמוכה וסדקים מופיעים בקירות. המון עבודת יד מיושנת, לא יעילה, לא איכותית וגוזלת זמן. כל זאת לפני שדברנו על הבירוקרטיה האימתנית מסביב לכל התהליך. בקיצור, יקר, מיושן ומסורבל.
לכן, חייב לקרות משהו. לא יתכן שלאורך זמן צעירים ישלמו 150 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירה ממוצעת באיכות נמוכה. להערכתי, דור ה Y וה Z לא יסכימו. או שהם ימצאו את נקודת הפיתול או שהם יתחפפו מפה.
אז מהי נקודת הפיתול בתחום הדיור? זו שאלת מליון הדולר. יתכן שיעלו רעיונות חדשים הקשורים לשיטת הבניה, יתכן שיעלו רעיונות חדשים שיגדירו את הבעלות על דיור (למשל כמו WeWork), יתכן שמישהו יצליח למצוא סדק ברגולציה המגדירה דירת מגורים כיום. אינני יודע. אני רק יודע שאם טכנית ניתן לבנות דירה ב 14,000 שקל אז לאורך זמן אנשים לא יסכימו לשלם פי 100 (!). זהו מצב של disequilibrium, חוסר שיווי משקל אשר לא מחזיק לאורך זמן.
מתי זה יקרה?
אולי עוד חמש שנים, אולי עוד עשרים ואולי יותר, אבל זה יקרה.